らぽさんです。
先日記した通り、2022年末に中古マンションを購入しました。
本記事では、これから家を購入しようかという方に対して少しでも参考になればと思い、自分が家探しでやってきたことや意識してきたことを振り返ってみようと思います。
これから記すことは僕個人の主観ですが、少しでも参考になれば幸いです。
なぜ購入するか？
巷では、購入も賃貸も絶対的な正解はないと言われています。その人の嗜好や家に求めるものが何かによって答えは変わります。
僕は戸建てではなくマンションを選びましたが、マンションをこれから買おうと思った方は「なぜマンションなのか？」ということを考えておくと後々、家探しに苦戦した際に立ち返る道しるべになるんじゃないかと。
道しるべがないと、すんなり決まればいいのですが、苦戦した際に「戸建てでもマンションでもなんでもいいや」という風に自分がわからなくなります。（実体験）
ちなみに我が家が戸建てではなくマンションを選んだ理由は二つあります。
・マンションから見れる外の眺望に憧れた。
・中長期（15年～20年）で手放す可能性が高いため、リセールを気にする必要がある。
補足しておくと、リセールといっても値上がり益を期待するわけではなく、売却時に少しでも残債割れ（売却時に売却金額及び諸費用がローン残債を下回ること。つまり貯金等を出さないと家が売れない状態）リスクの低い選択を取りたいという意味です。
そして自分が賃貸ではなく購入しようと思うようになった理由は下記の通り。
選ぶ物件さえ間違えなければ、家賃を払う賃貸よりメリットが大きいと思ったから
自分は昔、下記の理由から生涯賃貸でいいやと思っていました。
賃貸のメリット
・気軽に引っ越せる
・所有のリスクを持たなくて済む（物件価格の暴落、天災による破損など）
・家族構成の変化に応じて、最適な間取りの家に変えられる
しかし、そのメリットを享受するためには相応のコストは必要です。そのコストはよくよく考えれば、大家さんの儲けという形で支払っています。大家さんもリスクを背負って不動産投資をしているのですから、賃料に儲けを上乗せして利益を出すのは当然のことです。持ち家の場合は、上記3点を逆にひっくり返したデメリットを背負うことになりますが、その分、大家さんに支払う余計なコストは当然ありません。この4～5年間でお金の勉強をちまちまやっていましたが、やはり大家さんに家賃を支払い続けるのもいかがなものかと自分でも感じるようになりました。
更に、子供が生まれたことで生涯賃貸でいいやと思っていた自分の価値観を更に一変させます。賃貸のデメリットがもろに受け入れられなくなってきたのです。賃貸のデメリットは家賃を払い続けても自分のものにはならないとか色々言われてますが、一番耐えられないと思ったデメリットはこちら。
・仕様が大家さんの利回り重視の賃貸仕様である。
子供が生まれてから、家で過ごす時間が主流になりました。そうなると、子供が散らかしても多少寛容になれる広さであったり、一緒にお風呂に入った際に窮屈と思わない広さの浴槽だったり、子供の食事を用意するのに十分な広さがあるキッチンの作業スペースだったりに心から憧れるようになりました。
そうなると上記デメリットが辛くなってきたんですよね。もちろん物件によりけりなんでしょうが、今の賃貸物件はDINKSの時に最適だった広さなので今はもう狭いですし、風呂も小さいし追い炊きできないし、キッチンも狭くて料理しづらい…
子供が生まれる前は全然そんなこと思わなかったのに、今では家の快適さが重要なポイントになりました。価値観が変わったんだなって、心から実感しました。
そして賃貸のメリットも現時点ではもう大きいと感じなくなったんですよね。
・気軽に引っ越せる
→そもそも子供の今後の教育等を考えると、積極的に引越しはしたくない。自分自身も頻繁に環境を変えることを楽しめるタイプではない。
・所有のリスクを持たなくて済む（物件価格の暴落、天災による破損など）
→色々勉強した結果、すべての物件に当てはまるわけではないのだろうが、選ぶ物件を間違わないことと残債割れしても耐えうる家計を作っておけばそこまで心配する必要はないと思うようになった。
・家族構成の変化に応じて、柔軟に最適な家に変えられる
→よっぽどのことがない限り、家族構成の変化はない！（夫婦円満を続ける不断の努力は必要である…）そして、子供の成長に応じて住み替えするよりも、当初は持て余すだろうが割高なコストを払ってでも広い家に住みたい。
そうなると、賃貸を選ぶ理由がなくなって、むしろ自分で所有リスクを背負うから少しでもいい家に住みたいと思うようになったんですよね。
初めの3冊
と、ここまで書いておいてあれですが、マンション探しをする際に事前知識として読んでおくとよい本はこちらです。自分の場合、マンション探しをするにあたってとりあえず書籍をあたって基礎知識なるものを仕入れました。本で基礎知識を仕入れておくと、その後の情報収集も楽になるのでおすすめです。
予算の考え方
よく「年収の〇倍まで借りられる」と言われますが、予算は本当に世帯によって決め方は千差万別なのであてにしないほうがいいと思います。
借りられるのと、返せるのは別物です！！！！
我が家の場合、嫁と話し合った際に「子供が望めば中学受験をさせられるようにしたい」ということで考えが一致しました。そのため、資金を住居費に全振りすることは無謀で、教育費を第一に捻出できる前提でいくら住居費に捻出できるか算出する必要がありました。
そうして自分なりに出てきた答えは、下記の記事の通りでした。
また、一番手っ取り早いのは世帯で一番何を大切にしたいか、どうしていきたいのかを洗い出した上でFPさんの有料相談に行くことだと思います。
- 子供には中学受験や留学など、自分たちのことよりもお金をかけてあげたい。
- 住宅ローンの支払いに追われて趣味やレジャーにお金をかけられないのは嫌だ。
- 自分又は配偶者が早期リタイアしたい。
- 住居費に全振りしてでも自分が欲しい家に住みたい
家庭によって価値観は様々なので絶対的正解はありません。住むアドレスで承認欲求が満たされるなら広さや立地を捨ててでもそうしたところに住むのも正解だと思いますし、住宅ローンが支払いの大半を占めていて日常生活がカツカツになるのが嫌なら住居費に多くお金をかけるべきではないでしょう。
こうしたことを世帯ですり合わせた上で相談に行くと、大体自分たちが思っている以上に保守的な予算を算出されます苦笑 すべて信じる必要もないかとは思いますが、多くの家計を見てきたプロからの意見なので「こうした意見もある」と頭の片隅に入れておきましょう。
我が家はFPさんに相談し、我が家特有の事情を考慮したキャッシュフロー表を作ってもらいました。これで色々自分でも試算した結果、「この金額の家を買ったら、こういうリスクがありえる。でもこういう対応が前もってできるから大丈夫」と数字で明確に判断できるようになりました。
今回買うことになった家も、金額的に迷うことなく購入に踏み切れました。
とはいえ、購入した物件も一年前と較べたら坪単価2割強上がってる事実は考えると鬱になるのでやめます。
相場観を養う
全体相場より相対的に割高を掴まなければそれでよい
「この物件は現在の相場から判断して割高なのか、割安なのか」という物差しを持っておくのは絶対必要です。そうでないと、今のご時世のように中古マンションの相場が新築分譲時より値上がっている時点で
となりかねません。
全体相場が上がってしまった以上、過去の相場を見ても哀しくなるだけです。僕も1年前以上に同じ物件を買っていたら7～800万以上安かったのにな…ランクル買えたな…って思うと普通に鬱になります。
そうではなくて
当時の相場や数年前の相場を気にしても話は前に進みません。とはいえ、今のような強気相場では割高物件が雨後の筍のように出てくるので相場観はしっかりと持っておくことが大切かなと感じます。今の相場の中で、相対的に割高な物件を掴まなければいいのだと思うのです。それで充分勝ちです。
家については、欲しいと思った時が買い時とよく言われます。
買い時だと思った時に、その時の全体相場の中で最善のベストを尽くすことが大切かなと1年間家探しをして実感しました。
よく言われる坪単価とは
不動産の価格を見る際に、坪単価という単語が連呼されます。これは物件の広さを坪（3.3㎡）換算し、金額を坪数で割った際の価格となります。例えば5000万円、75㎡の中古マンションがあったとすると、坪単価は
75㎡÷3.3㎡≒22.7坪
5000万÷22.7坪≒220万
坪単価は220万となります。
坪単価がわかると、同じエリア内で広さが違っていても坪単価で横比較できるようになります。
A物件 5000万 75㎡（22.7坪） 坪単価220万
B物件 4500万 70㎡（21.2坪） 坪単価212万
C物件 5300万 83㎡（25.1坪） 坪単価211万
上記で言えばC物件が一番坪単価が安くなります。お得かどうかについては階数や部屋の間取りにもよって変わってきますが、同物件内で比較した際にお得感はありますね。
ちなみに僕は
なんでいちいち坪単価で計算するんや…㎡単価でよくな～い？
と常々思っていました。今でもSUUMO見ては坪表記されてない物件が多いので、いちいち坪単価を試算するのめんどくさい。。。
SUUMOチェックは素振り
こうして坪単価という概念を知った後は、自分の欲しいエリア、検討しているエリアでSUUMOに出ている物件をチェックしはじめましょう。
「このエリアは大体坪単価〇円前後で動いてるな…ん？これ高っ！と思ったけどよく見たら高層階で眺望抜けるし角部屋なのか…」
「おっ！エリアにしては坪単価1割くらい安い！理由は…引き渡しがかなり先とかネガティブ要素も特になさそう。早く売り切りたいのかな」
自分なりにエリアの相場観が出てくると、自分の求める条件に近い物件が出た際の反応速度に天と地の差が出てきます。
SUUMOだけでは飽き足りなくなってくると、微妙にSUUMOより早く掲載されているケースがあることに気が付き始めます。
余裕があれば、マンションノートも見ておくといいでしょう。自分の狙っているマンションをお気に入り登録しておくと、新着が出た際に個別メールで教えてくれます。
日本最大級のマンション口コミサイト – マンションノート (mansion-note.com)
また、マンション購入記でも書きましたが、SUUMOウォッチしていると「この物件は〇〇業者が元付業者のケースが多い」という気付きもあったりします。
元付業者というのは、売主から専任で売買依頼を受けている業者のことです。
元付業者を通じて内見＆購入契約をすると、元付業者は売主と買主の双方から仲介手数料を得られるためウハウハです。
そのため、どうしても元付に直接アタックしてきた購入検討者を優先してしまいます。どうしても欲しいマンションがあって、特定の業者が元付けになってる傾向を発見したらその業者に相談しておいて「この物件を探している。出てきたら教えてほしい。」と伝えておきましょう。「仮審査は通ってるし、すぐにでも動けます」と伝えられたらなお良しです。もしかしたら次の仲介物件を預かった際にこっそり教えてくれるかもしれません。
余裕があればレインズマーケットインフォメーションも
ここまでやる必要はないのかもしれませんが、暇ならレインズマーケットインフォメーションも見てみましょう。
不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト） (reins.or.jp)
個人でも、エリアを検索して成約事例を調べることが可能です。物件名はぼかされますが、マンションの数がそう多くないエリアであれば、築年数や用途地域でほぼほぼ特定は可能です笑
これを見ても「大体、駅徒歩〇分圏内の物件は坪単価〇円くらいで推移してるんだな…」と掴めたりします。
こうした相場を知っておくと、指値買い付けを入れる際の目安になります。どうしても欲しい、でもめっちゃ相場より割高で出されてる…そんな時に成約事例より割高だからもう少し安く売ってほしいと交渉するのは決して図々しいことではないはずです。もちろんその金額でも欲しいという人がいればそちらに持っていかれるリスクはありますが。
根拠のある指値と根拠のない指値では、売主さんたちが受け入れてくれる可能性は大きく変わります。
業者さんとの付き合い方
自分の場合、元付ではないけれども客観的な立場からアドバイスをくれる業者さんと欲しいエリアの地場の不動産業者さん、そして自分たちが欲しい物件をよく仲介している大手不動産仲介業者さんに声かけをしておいて、欲しい物件が出てきたら教えてほしいと伝えていました。
多忙を極める業者さんからしたら、自分は数多くの顧客の中の泡沫のような存在でしかありません。そのため、連絡を取り合うことがあったら、即レス＆多忙の中連絡をくれたことに対する感謝の意を伝えるやり取りを心がけていました。
自分の場合、結果としてそうしたこともあって未公開物件を紹介してもらい、物件探しを終えました。
業者さんからしたら、こちらは数ある顧客の一つにすぎません。過剰にへりくだる必要はないかと思いますが、対等に一人のビジネスマンとして誠意をもって対応していくことが大切かなと思います。
今回の物件の仲介営業さんには本当に良くしてもらい、仲介手数料を満額支払っても惜しくないと思える買い物になりました。また、介して購入することはできませんでしたが、相談に乗ってもらった業者さんにもいろいろアドバイス等もらった関係で、できればそこを介して物件を購入したい気持ちもありました。
ただの横流しで仲介手数料を得るのではなくて、「ここを介して購入することができてよかった」と思わせてくれる不動産営業さんっていいですよね。
マインド的なこと
中古なのに高くね？！と思ったあなたに
これから中古物件を探し始める人はほぼほぼそう思うのではないでしょうか苦笑
僕は2022年からSUUMOウォッチするようになってから、中古物件に対して常にこう思っていました。
新築時の価格が気になってネットを漁ったりすると鬱になるのでやめましょう！！！
また、最近の中古物件を買いづらいのは住宅ローン減税の恩恵が少ないこともあるかと思います。
本来、新築より中古のほうが割安感があるからこそ、住宅ローン減税も新築と較べて恩恵が少ないのだと思っていました。しかし、最近の中古物件は新築時より高いのに更に住宅ローン減税も新築より微妙…という逆転現象が起きていて、これはとても購入意欲を削がれます。
中古なのに高い！これだったら新築を買う！
その考えもありだと思います。僕も一時期、この考え方にシフトしました。高い中古を買わされるくらいなら新築を気持ちよく買うというのは一つの考え方としてアリだと思います。
ただ、新築は新築で今のご時世コストカットされている箇所があったり、入居時期がかなり先だったりと万人に勧められるものではないのは事実です。
そうなると中古にも目を向ける必要があり…そうなると「中古なのに高い」と思い堂々巡り…
そんな時代が僕にもありました。
一年近く家探しをして到達した答えは、前述しましたが「欲しいエリア内で比較して割高でなければおk」ということでした。変わってしまった相場を嘆いても仕方ありません。それよりも上がってしまった相場の中で納得のできる物件を探すことが大切なのかなと。
エリアにもよるかと思いますが、一度上がった相場は今後大きくは変わらないのかなと思います。（大暴落する時はどこも同じかと）過去と較べたら大幅に上がってしまっていたとしても、同一エリア中でもし相対的に割安であれば、自分が手放す時に残債割れしづらいのではないかと考えるようになりました。もちろん市況による大暴落があれば話は別ですが、そうなれば自分だけではなく、他の取得層も皆同じでしょう。
過去と比較したら高くなったとはいえ、中古のほうが仕様が良かったり、何より選択肢が広がります。自分なりに相場観を養って、理由のない割高でなければよいと割り切れるようになればいいのかなと思います。
とは言いつつ、今でもSUUMOを見ていてすっ高値の築浅マンションを見ると「お、おう…」となります。
家探しの経験を通じて、絶対大切にすべきことも変わる…と個人的には思う
家探しをしていて、迷走する時期が結構ありました。
・去年以前と比較してしまうと本当に悲しくなるくらい高くなった
・欲しいマンションの物件が一向に出てこない
・一時取得層を悲しくさせるほどに強気価格で出てくるマーケット
早く引っ越したいのに、物件は出てこず。これはもう自分たちの求める条件が現実的ではないのかな…と思うようになりました。
世帯で話し合って、そこで方針を変えるならそれもまたありです。ただこのような状況になった時には必ず最初の頃に考えた「なぜ購入したいのか」に立ち返った上で考えるべきかと。
僕の場合で言うと、当初に予算的にも立地的にもリセール（あくまでも残債割れリスクの低いという意味。値上がりという意味ではない）を見込め、かつ住みたいと思えるマンションがあってそこをピンポイントに狙っていました。
ですが前述のとおり、一向に中古物件が出てきません。昨年以前なら2～3か月に1～2個は出ていたはずなのに昨年のマーケットからは本当に出てこなくなりました。理由はわかりません。
そのため、このマンションに狙いを絞るのは、延々と幸福の蒼い鳥を探し続けることになりかねないのはでと思うようになり、他の中古や新築、戸建ても見るようになりました。
そして他の中古で契約直前まで行きました。当時は「もうこれでいい」と思っていましたが、今となっては「妥協しないでよかった…」と思います。もちろん、結果として意中の物件と出会えたから思うのであって、結果論に過ぎないのかもしれませんが。
物件探しについては絶対的な答えはないと思います。高い買い物だから絶対に妥協するなと言ってしまったらいつまでたっても買えないことになるリスクがつきまといます。かといって安易に妥協してしまって、契約以降に「こっちのほうがいい」となったらメンタル的に辛いでしょう。
自分自身で動いて、物件探しを通じて感じたことや思ったこと、買いたくても買えなかった経験等も出てくるかもしれません。しかしそれらの動いた結果が、自分がどう最終判断を下すかにきっと大きな後押しをしてくれるのだと僕は思います。
自分でできることを常に行ってきたうえで物件を見続けていくと、直感で「これだ」と思える物件に出会える可能性は高まります。その直感が教えてくれるなら、きっと当初の理想とは違っていた物件であっても正解なんだと。
最終的に、家探しの当初に掲げた理想の家を購入するに至りませんでしたが悔いはありません。多くの家を内見したり、市況の動向をウォッチし続けた結果、妥協してもいいと心から思ったんですよね。これは実際に自分で動かないとわからなかったことかと思います。
僕の場合は階数は妥協しましたが、それ以外は満点の家を買うことができました。未公開物件を購入することになったので運も大きい要素ではありましたが、その運すらも必死に動いてきた結果なのかなとポジティブに受け止めています。
自分たちが納得できれば、それでいいのかなと。
ハイパー重要なのは配偶者の気持ち
とここまで書いてきて最後にめっちゃ重要だと思うことを書きます。
配偶者がいる方は、配偶者の気持ちを絶対に無視してはいけません。表に出てくる言葉だけではなく、本心を探る必要があります。配偶者によっては、こちらが家探しに前のめりだったりすると、相手の気持ちを無下にしたくなくて、自分の本心を押し殺してしまうことがあるかと思います。
自分の場合も、選んだエリアは自分の意向が強く、土地勘のないエリアにつき合わせることになった嫁には申し訳ないことをしたなと思います。その分、家の条件や今後の生活についてはなるべく嫁の希望に寄り添いたいと思ってますし、それができうる家を頑張って購入することができたかなと。
家探しの途中、結構過剰なくらいに、この家を選んだ場合の将来のキャッシュフローを見せながらメリットデメリットは話し合いました。
この家どうよ？価格的には条件ギリギリだけど、将来の費用算出すると子供の中受きついかもな…
うーん、できれば私はそこまで家にお金かけたくないかな…
家探しの後半では、最終的に嫁氏もめでたく（？）SUUMOウォッチャーとなっていたので同志に助けられ、本当に助かりました。。。何より自分自身が迷った際に「私はこれでいいよ（本心）」と言ってくれたのは一番心強かったんですよね。
あ、この選択でいいんだって。
夫婦一丸となって家探しをした結果、お互いに納得いく家を見つけられたので本当に嬉しい結果となったと感じます。
結局、家は買って終わりではなく、住み始めてからスタートです。スタートから不満やストレスをため続けるのでは、本末転倒です。自分と配偶者、家族がそこからいい思い出を紡いでいける家を得るためにも、忖度のない意思疎通をすべきかと思います。
最後に、正直不動産ですごい印象に残ったシーンを載せて終えます。
新居でこんなことを思えるといいなと思ったり。
それではまた。
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